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Usucapión
Usucapión: qué es y si un hermano puede quedarse la casa por vivir en ella
La usucapión es la adquisición de la propiedad por la posesión continuada de un bien, en concepto de dueño, durante el plazo que marca la ley: diez o veinte años con buena fe y justo título, treinta años sin ellos, según los artículos 1940 a 1959 del Código Civil. Un copropietario que vive en la casa común no usucape la parte de los demás, porque posee como comunero y no como dueño exclusivo. Tu cuota sigue siendo tuya y puedes vendérnosla.
Plazos reales del Código Civil
Tu cuota no prescribe
Compramos aunque viva tu hermano
¿Un hermano ocupa la casa desde hace años?
Tu parte sigue siendo tuya. Te la compramos con la casa ocupada y sin que él tenga que firmar.
Definición
Qué es la usucapión y qué artículos la regulan
La usucapión, o prescripción adquisitiva, es uno de los modos de adquirir la propiedad que enumera el artículo 609 del Código Civil. Quien posee un bien como si fuera suyo durante el tiempo legal acaba siendo su dueño, aunque nunca lo comprara ni lo heredara. La ley premia al que usa y castiga al que abandona.
El artículo 1941 exige que la posesión sea en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida. El artículo 1942 añade que los actos de mera tolerancia no sirven: si vives en una casa porque el dueño te deja, no estás usucapiendo. Esa frase es la clave en casi todos los conflictos entre hermanos.
Plazos
Plazos de la usucapión: diez, veinte o treinta años
Tipo
Plazo para inmuebles y requisitos
Usucapión ordinaria
Diez años entre presentes y veinte entre ausentes, según el artículo 1957. Exige buena fe y justo título, por ejemplo una compra a quien no era el verdadero dueño.
Usucapión extraordinaria
Treinta años de posesión en concepto de dueño, según el artículo 1959. No hace falta título ni buena fe.
Interrupción natural
Cesar en la posesión durante más de un año, según el artículo 1944. El plazo vuelve a empezar de cero.
Interrupción civil
Una demanda judicial o el reconocimiento expreso del derecho del dueño, según los artículos 1945 y 1948. También reinicia el cómputo.
Requisitos
Requisitos reales: poseer como dueño, en público y sin interrupción
Los años no bastan. Los tribunales exigen que se cumplan todos estos requisitos a la vez, y quien alega la usucapión tiene que probarlos.
En concepto de dueño. Comportarse como propietario único frente a todos: no pedir permiso, no reconocer a otros dueños, no pagar renta.
Pública. Una posesión que los demás pueden ver. Vivir en la casa, empadronarse, recibir allí el correo.
Pacífica. Sin violencia ni clandestinidad en el origen. Entrar forzando la cerradura no inicia una posesión válida.
Ininterrumpida. Sin abandonos de más de un año ni demandas de por medio durante todo el plazo.
Con justo título y buena fe, solo para la usucapión ordinaria de diez o veinte años. Sin ellos, hacen falta treinta.
Entre hermanos
Puede un hermano quedarse la casa por vivir en ella
La respuesta corta es no. El hermano que vive en la casa heredada posee como comunero, no como dueño exclusivo. Su posesión beneficia a todos los copropietarios, según la doctrina del Tribunal Supremo, y por eso no corre el plazo de la usucapión contra los demás. Pagar el IBI, las reformas o la comunidad durante décadas tampoco cambia esa calificación.
Solo cabría usucapir la parte ajena si el ocupante hubiera invertido el concepto posesorio: actos inequívocos de exclusión, como negar por escrito la cuota de sus hermanos o inscribirse como único dueño, mantenidos durante treinta años sin que nadie reclamara. Es un supuesto rarísimo. Mientras tanto, los demás pueden reclamar una compensación por el uso exclusivo y pedir la división en cualquier momento, porque el artículo 1965 declara imprescriptible esa acción.
Comparativa
Usucapión frente a precario, posesión y uso exclusivo
Posesión
Es el hecho de tener la cosa. La usucapión es su consecuencia solo cuando la posesión es en concepto de dueño y dura el plazo legal.
Ver posesión →Precario
Ocupar sin título ni renta por tolerancia del dueño. Nunca lleva a la usucapión y se acaba con un desahucio por precario.
Ver precario →Uso exclusivo de la vivienda común
El comunero que usa la casa entera puede deber una compensación a los demás, pero no adquiere sus cuotas por ello.
Ver compensación por uso →Prescripción extintiva
Es la pérdida de un derecho por no ejercerlo. La acción de dividir la cosa común no prescribe nunca entre copropietarios.
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Pedir precio por mi partePreguntas frecuentes
Preguntas sobre la usucapión
¿Mi hermano puede quedarse la casa de mis padres por vivir en ella treinta años?
En la práctica, no. Como copropietario posee en nombre de todos y no en concepto de dueño exclusivo, así que el plazo de la usucapión no corre contra tus cuotas. Solo podría alegarla si hubiera negado tu derecho de forma pública e inequívoca durante treinta años sin que reclamaras.
¿Pagar el IBI durante años da derecho a la propiedad?
No. Pagar el IBI, la comunidad o las reformas demuestra que alguien se hace cargo de los gastos, pero no que posea como dueño exclusivo. El Tribunal Supremo lo considera un acto de administración compatible con la copropiedad. Quien pagó de más puede reclamar la parte de los otros, nada más.
¿Cuántos años hacen falta para la usucapión de una casa?
Diez años entre presentes o veinte entre ausentes si hay justo título y buena fe, y treinta años en cualquier otro caso, según los artículos 1957 y 1959 del Código Civil. La posesión tiene que ser en concepto de dueño, pública, pacífica y sin interrupciones durante todo ese tiempo.
¿Prescribe mi derecho a pedir la división de la casa?
No. El artículo 1965 del Código Civil dice que la acción para pedir la división de la cosa común no prescribe entre copropietarios. Puedes pedirla dentro de diez o de cuarenta años. Lo mismo ocurre con tu derecho a vender la cuota, que no caduca por el paso del tiempo.
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