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Usufructo
Usufructo: qué es, cuánto vale según la edad y cómo afecta a tu parte
El usufructo es el derecho a usar y disfrutar de un bien ajeno con la obligación de conservarlo, según el artículo 467 del Código Civil. Quien lo tiene vive en la casa o cobra el alquiler, pero no es el dueño: la propiedad sin ese uso se llama nuda propiedad. Si eres nudo propietario de una cuota heredada, puedes vendérnosla aunque tu madre siga viviendo allí.
Valor por edad explicado
Usufructo del viudo claro
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Definición
Qué es el usufructo y qué derechos da
El usufructo divide la propiedad en dos. Por un lado, el usufructuario tiene el uso y los frutos: puede vivir en la vivienda, alquilarla y cobrar la renta, según el artículo 480 del Código Civil. El nudo propietario conserva la titularidad y recupera el pleno dominio cuando el usufructo se extingue. Puede vender su nuda propiedad en cualquier momento, según el artículo 489.
Cada uno tiene sus cargas. El usufructuario paga las reparaciones ordinarias, el IBI y los gastos de comunidad, según los artículos 500 y 504. Las obras extraordinarias corren por cuenta del nudo propietario, según el artículo 501. En la práctica, además, el usufructuario no puede cambiar el destino de la casa ni dejarla deteriorarse.
Herencias
El usufructo del viudo en una herencia
La mayoría de los usufructos sobre vivienda nacen en una herencia. El cónyuge viudo tiene por ley el usufructo del tercio de mejora cuando concurre con hijos, según el artículo 834 del Código Civil. Si concurre solo con ascendientes, le corresponde la mitad, y sin unos ni otros, dos tercios de la herencia.
Muchos testamentos van más allá y dejan al viudo el usufructo universal de todos los bienes, con la cláusula conocida como cautela socini. Los hijos reciben entonces la nuda propiedad de la casa y deben esperar. Sin embargo, el artículo 839 permite a los herederos conmutar el usufructo por una renta, por dinero o por bienes concretos, si todos están de acuerdo.
Valor
Cuánto vale el usufructo: la regla de 89 menos la edad
Hacienda valora este derecho vitalicio con una regla fija: 89 menos la edad del usufructuario, en porcentaje, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %. El usufructo temporal vale un 2 % por cada año, hasta el 70 %. Para un piso de 180.000 euros, así queda el reparto.
Edad del usufructuario
Usufructo y nuda propiedad sobre 180.000 euros
60 años
Usufructo del 29 %: 52.200 euros. Nuda propiedad: 127.800 euros.
70 años
Usufructo del 19 %: 34.200 euros. Nuda propiedad: 145.800 euros.
80 años o más
Usufructo del 10 %, el mínimo: 18.000 euros. Nuda propiedad: 162.000 euros.
Esta regla sirve para el impuesto de sucesiones y para el ITP. El mercado la usa como referencia, pero descuenta además la esperanza de vida real y el estado del piso.
Extinción
Cómo se extingue y qué pasa entonces con la cuota
El artículo 513 del Código Civil enumera las causas. Cuando se produce cualquiera de ellas, el nudo propietario pasa a ser pleno propietario sin firmar nada más.
Muerte del usufructuario. La causa habitual. Los nudos propietarios consolidan el dominio y tributan por la parte del valor que no pagaron en su día.
Vencimiento del plazo. Si este derecho era temporal, acaba en la fecha pactada.
Renuncia. El usufructuario puede renunciar ante notario. Si lo hace gratis a favor de los nudos propietarios, Hacienda lo trata como una donación.
Consolidación. Cuando usufructo y nuda propiedad coinciden en la misma persona, por compra o por herencia.
Pérdida de la cosa. Si el inmueble desaparece, por ejemplo por ruina o expropiación, este derecho pasa a la indemnización.
Vender
Vender la nuda propiedad de tu cuota
Un hijo con la nuda propiedad de un tercio de la casa de su madre puede venderla sin permiso de nadie. Lo permiten el artículo 489, para la nuda propiedad, y el artículo 399, para la cuota. El comprador respeta este derecho: la madre sigue viviendo allí hasta su fallecimiento.
El precio parte de la nuda propiedad, no del valor total. Con la madre de 70 años y el piso de 180.000 euros, el tercio de nuda propiedad vale 48.600 euros. Sobre esa cifra pagamos entre el 40 % y el 70 %, es decir, entre 19.400 y 34.000 euros orientativos. Cuanto más joven es el usufructuario, más baja el precio, porque la espera es mayor.
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Pedir precio por mi partePreguntas frecuentes
Preguntas sobre el usufructo
¿Puede el usufructuario vender la casa?
No. Solo puede vender o ceder su derecho de usufructo, según el artículo 480, y ese derecho se extingue igualmente cuando él fallece. Para vender la casa entera en pleno dominio hacen falta las firmas del usufructuario y de todos los nudos propietarios en la misma escritura.
¿Quién paga el IBI en un usufructo?
El usufructuario. La Ley de Haciendas Locales lo señala como sujeto pasivo del IBI antes que al propietario, y el artículo 504 del Código Civil le atribuye las cargas anuales del inmueble. Los nudos propietarios solo responden de las obras extraordinarias y de las derramas de ese tipo.
¿Cuánto vale el usufructo de una persona de 75 años?
Con la regla fiscal, 89 menos 75 da un 14 %. Sobre un piso de 180.000 euros, este derecho vale 25.200 euros y la nuda propiedad 154.800 euros. Ese reparto es el que usan el impuesto de sucesiones y el ITP, y el que tomamos como punto de partida para valorar tu cuota.
¿Se puede vender la nuda propiedad de mi parte sin permiso de mi madre?
Sí. El artículo 489 del Código Civil permite al nudo propietario vender su derecho sin consentimiento del usufructuario, y el artículo 399 permite vender la cuota sin permiso de los demás comuneros. Tu madre conserva este derecho con el nuevo propietario y nada cambia en su día a día.
¿Qué pasa cuando muere el usufructuario?
Este derecho se extingue y los nudos propietarios pasan a ser dueños plenos de forma automática, según el artículo 513. Hay que liquidar la consolidación del dominio en el impuesto de sucesiones, por el valor de este derecho que en su día no tributó, y después pueden vender o repartir la casa con libertad.
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