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Vivienda habitual a efectos fiscales
Vivienda habitual a efectos fiscales: requisitos y exenciones al vender tu parte
La vivienda habitual a efectos fiscales es la edificación en la que el contribuyente reside de forma efectiva y permanente durante al menos tres años seguidos, salvo causas justificadas como divorcio, traslado laboral o fallecimiento. Esa condición abre exenciones en el IRPF al vender, como la reinversión o la de mayores de 65 años, y tipos reducidos en algunos impuestos autonómicos. Si vendes tu cuota de la casa en la que vives, puede que no tributes nada por la ganancia.
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Definición
Qué es la vivienda habitual a efectos fiscales
La definición está en el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF. Es vivienda habitual a efectos fiscales la edificación donde el contribuyente reside al menos tres años seguidos. El plazo se da por cumplido si hay fallecimiento o una causa que exija el cambio. Por ejemplo, matrimonio, separación, traslado laboral o primer empleo.
Hay un segundo requisito. La vivienda tiene que habitarse de forma efectiva y permanente en los doce meses siguientes a la compra. Además, solo se puede tener una vivienda habitual a efectos fiscales al mismo tiempo. La segunda residencia, el piso heredado de los padres o el que tienes alquilado nunca lo son.
Requisitos
Requisitos: tres años de residencia y doce meses para ocuparla
Tres años continuados. Se cuentan desde que entras a vivir, no desde la escritura. Un empadronamiento ayuda a probarlo, pero Hacienda mira también consumos, correspondencia y declaraciones.
Ocupación en doce meses. Desde la adquisición o desde el fin de la obra, salvo causa justificada.
Anexos incluidos. Hasta dos plazas de garaje y los trasteros adquiridos con la vivienda tienen la misma consideración.
Dos años de gracia. Para la exención por reinversión, cuenta la casa que fue vivienda habitual en los dos años anteriores a la venta.
Divorcio. La norma mantiene la condición para quien dejó la casa por separación o divorcio. Hace falta que su ex pareja y los hijos sigan viviendo allí. Consulta tu caso.
Exenciones
Exenciones del IRPF por vivienda habitual a efectos fiscales
Al vender tu casa o tu parte, la ganancia tributa en el IRPF entre el 19 % y el 28 %. Si la casa es tu vivienda habitual a efectos fiscales, puedes evitarlo en estos casos.
Mayores de 65 años
Lo regula el artículo 33.4 de la Ley del IRPF. La ganancia queda exenta por completo, sin necesidad de reinvertir. También para personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.
Reinversión en otra vivienda habitual
Lo regula el artículo 38. Si compras otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores, la ganancia queda exenta en la proporción reinvertida.
Dación en pago
También está exenta la dación en pago. Si entregas la vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca y no tienes otros bienes, no tributas.
Herencia de la vivienda habitual del fallecido
Afecta al impuesto de sucesiones, no al IRPF. La casa en la que vivía el causante tiene una reducción del 95 % para cónyuge, hijos y padres. Hay que mantenerla unos años, según comunidad autónoma.
Tu cuota
Vivienda habitual a efectos fiscales cuando vendes solo tu cuota
La condición se mira por contribuyente, no por inmueble. Si vives en la casa y llevas tres años, tu cuota es vivienda habitual a efectos fiscales. Da igual que tus hermanos o tu ex no vivan allí. Al vendernos esa cuota, aplicas la exención por edad o por reinversión igual que si vendieras el piso entero. En cambio, si heredaste la cuota de la casa de tus padres y nunca viviste allí, tributas sin exención.
Un ejemplo. Un hombre de 67 años, divorciado, tiene el 50 % del piso en el que vive, valorado en 180.000 euros. Su mitad le costó 40.000 euros en 2005. Nos vende su cuota por 55.000 euros, dentro de la horquilla del 40 % al 70 % de 90.000. La ganancia de 15.000 euros queda exenta: es mayor de 65 y es su vivienda habitual a efectos fiscales. Con 60 años y sin reinvertir, habría pagado unos 3.000 euros orientativos.
Comparativa
Vivienda habitual, domicilio fiscal y empadronamiento: no es lo mismo
Concepto
Qué significa y quién lo usa
Vivienda habitual fiscal
Residencia efectiva de tres años. La usa Hacienda para exenciones del IRPF y reducciones autonómicas.
Domicilio fiscal
Dirección de notificaciones con la Agencia Tributaria. Suele coincidir, pero puede cambiarse sin perder la condición de vivienda habitual.
Empadronamiento
Inscripción en el padrón municipal. Es un indicio de residencia, no una prueba definitiva ni un requisito legal.
Vivienda familiar
Concepto civil del artículo 96 del Código Civil. Es la casa cuyo uso puede atribuir el juez tras un divorcio. No tiene por qué ser la vivienda habitual fiscal de quien la deja.
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Pedir precio por mi partePreguntas frecuentes
Preguntas sobre la vivienda habitual a efectos fiscales
¿Cuántos años hay que vivir en una casa para que sea vivienda habitual?
Tres años continuados, según el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF. El plazo se da por cumplido antes si fallece el contribuyente o si cambia de casa por una causa justificada, como un divorcio, un traslado de trabajo o un matrimonio. Hacienda puede pedir pruebas de la residencia real.
¿Si tengo más de 65 años pago IRPF al vender mi parte de la casa?
No, siempre que la casa sea tu vivienda habitual a efectos fiscales en el momento de la venta o lo haya sido en los dos años anteriores. La ganancia queda exenta por completo y no hace falta reinvertir. Si la cuota es de una casa en la que no vives, sí tributa.
¿La casa heredada de mis padres es mi vivienda habitual?
Solo si vives en ella de forma efectiva y permanente desde hace al menos tres años. Si la heredaste y sigue vacía o vive otro hermano, para ti es una segunda vivienda. Al vender tu cuota, la ganancia tributa en el IRPF sin exención, aunque suele ser pequeña si la herencia es reciente.
¿Pierdo la exención si me fui de casa por el divorcio?
No necesariamente. La normativa mantiene la condición de vivienda habitual para quien dejó la casa por separación o divorcio mientras su ex pareja y los hijos comunes sigan viviendo en ella. Además, conserva la exención quien vende en los dos años siguientes a dejar de residir allí. Conviene revisar tu caso con un asesor.
¿El empadronamiento demuestra la vivienda habitual?
Es un indicio importante, pero no la única prueba ni un requisito. Hacienda valora también los consumos de luz y agua, la dirección en las declaraciones, el colegio de los hijos o el centro de salud. Estar empadronado en un sitio y vivir en otro no convierte el primero en vivienda habitual.
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