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Plusvalía municipal
Plusvalía municipal: qué es y cuándo se paga al vender o heredar tu parte
La plusvalía municipal es el impuesto que cobra el ayuntamiento por el aumento de valor del suelo urbano cuando un inmueble cambia de dueño por venta, herencia o donación. Se calcula solo sobre el suelo y sobre la cuota que se transmite. Si vendes tu parte de un piso, la pagas tú como vendedor; te decimos cuánto antes de firmar.
Cuándo se paga y cuándo no
Cálculo con ejemplo
Plazos y prescripción
¿Vendes tu parte de un piso?
Te damos precio en 48 horas y calculamos contigo la plusvalía municipal para que no haya sorpresas.
Definición y base legal
Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU)
El nombre oficial de la plusvalía municipal es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Lo regulan los artículos 104 a 110 de la Ley de Haciendas Locales, modificados en 2021 después de que el Tribunal Constitucional anulara el sistema de cálculo anterior. Grava el aumento de valor del suelo, no de la construcción, entre que se adquiere y se transmite.
Quién paga depende del tipo de transmisión. En una venta, el vendedor. En una herencia o una donación, quien recibe el bien. Si el vendedor no reside en España, el comprador responde como sustituto del contribuyente. Cada ayuntamiento decide si lo exige por autoliquidación o por declaración y fija su tipo, con un máximo del 30 %.
Cuándo
Cuándo se paga la plusvalía municipal y cuándo no
Operación
¿Se paga? Quién y matices
Venta de tu cuota a un tercero
Sí. La paga el vendedor, solo por el porcentaje que transmite.
Herencia
Sí. Cada heredero por la parte que recibe. Muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % la vivienda habitual del fallecido para familiares directos.
Donación de la cuota
Sí. La paga el donatario, es decir, quien recibe.
Extinción de condominio con compensación en dinero
No, en general. Doctrina consolidada: no hay transmisión si el bien es indivisible y uno se lo queda compensando a los demás.
Venta con pérdida de valor
No. Si acreditas con las escrituras que el suelo no ha ganado valor, no hay hecho imponible.
Transmisión en menos de un año
Sí, desde la reforma de 2021. Antes no tributaba.
La plusvalía municipal se paga, por tanto, dos veces en una herencia que acaba en venta: una al heredar y otra al vender tu parte. Si entre ambas fechas pasa poco tiempo, la segunda suele ser mínima o cero.
Cálculo
Cómo se calcula: método objetivo y ganancia real, con ejemplo
Desde 2021 puedes elegir el método que te salga más barato. Ejemplo: vendes la mitad de un piso que heredaste hace diez años. Valor catastral total 90.000 euros, de los que 60.000 son suelo.
01
Método objetivo
Suelo de tu cuota: 30.000 euros. Se multiplica por el coeficiente que fija cada año la ley según los años transcurridos, orientativamente 0,10 para diez años. Base: 3.000 euros. Al tipo máximo del 30 %, cuota de 900 euros.
02
Método de ganancia real
Diferencia entre el valor de venta y el de adquisición de tu cuota, aplicada al porcentaje de suelo. Heredaste valorada en 60.000 euros y vendes por 54.000: no hay ganancia, así que no pagas.
03
Elección
Puedes pedir el método real si te beneficia. Debes aportar la escritura de herencia y la de venta. En el ejemplo, la plusvalía municipal queda en cero.
04
Comprobación
El ayuntamiento puede comprobar los valores declarados. Guarda ambas escrituras y la liquidación del impuesto de sucesiones durante al menos cuatro años.
Plazos
Plazos para liquidar la plusvalía municipal
Ventas y donaciones. Treinta días hábiles desde la fecha de la escritura.
Herencias. Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se solicita dentro de los seis primeros.
Fuera de plazo. Recargos del 1 % por mes de retraso, hasta el 15 % pasado el año, además de intereses. Orientativo según la Ley General Tributaria.
Prescripción. Cuatro años desde el fin del plazo de presentación.
Devolución. Si pagaste una plusvalía municipal sin ganancia real, puedes pedir la rectificación dentro de los cuatro años siguientes, salvo liquidaciones ya firmes.
Al vender tu cuota
Qué significa si vendes tu parte de un piso
Al vender tu cuota, la plusvalía municipal es tuya como vendedor y se liquida en tu ayuntamiento, no en el del comprador. El notario comunica la operación y el ayuntamiento suele enviar la liquidación o esperar tu autoliquidación. Si heredaste hace poco, pide el método real: en la mayoría de los casos sale cero o casi cero.
Nosotros calculamos la cifra orientativa antes de que aceptes la oferta, junto con el IRPF por la ganancia, para que sepas el importe neto que te queda. Los gastos de notaría y gestión los pagamos nosotros; los impuestos del vendedor son tuyos por ley, salvo pacto expreso.
Sin sorpresas
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Dinos la dirección, tu porcentaje y cuándo adquiriste la cuota. Te damos precio por escrito en 48 horas con una estimación orientativa de la plusvalía municipal.
Pedir precio por mi partePreguntas frecuentes
Preguntas sobre la plusvalía municipal
¿Quién paga la plusvalía municipal al vender un proindiviso?
El vendedor, por el porcentaje que transmite. Si vendes la mitad de un piso, pagas la plusvalía de la mitad del suelo. Si no resides en España, el comprador la retiene y la ingresa como sustituto. Se liquida en el ayuntamiento donde está el inmueble.
¿Se paga plusvalía municipal en una extinción de condominio?
En general no, cuando el inmueble es indivisible y un copropietario se lo adjudica compensando en dinero a los demás. Se entiende que no hay transmisión, sino especificación de derechos. Sí puede devengarse si hay excesos de adjudicación evitables o varios inmuebles repartidos de forma desigual.
¿Qué pasa si vendo mi parte con pérdidas?
No se paga plusvalía municipal. Debes acreditar con la escritura de adquisición o herencia y la de venta que el valor del suelo no ha aumentado. Muchos ayuntamientos exigen presentar igualmente la declaración para dejar constancia de la no sujeción.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar la plusvalía por herencia?
Seis meses desde el fallecimiento, con posibilidad de prórroga de otros seis si la pides dentro de ese plazo. Si lo superas, se aplican recargos crecientes. Es conveniente liquidarla junto con el impuesto de sucesiones, porque el Registro suele pedir ambos justificantes para inscribir.
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