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Atribución del uso de la vivienda familiar
Atribución del uso de la vivienda familiar: qué es y cómo afecta a tu parte
La atribución del uso de la vivienda familiar es la decisión judicial o pactada que, tras una separación o divorcio, asigna el uso de la casa a uno de los cónyuges, normalmente al que se queda con los hijos menores, aunque la propiedad sea de los dos. Reduce mucho el valor de la cuota del que no vive allí. Aun así, esa cuota se puede vender y nosotros la compramos.
Artículo 96 del Código Civil
Ejemplo con dos hijos menores
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Definición
Atribución del uso de la vivienda familiar: qué dice el artículo 96
Cuando una pareja con hijos se separa, alguien tiene que seguir viviendo en la casa. El artículo 96 del Código Civil resuelve la cuestión. A falta de acuerdo aprobado por el juez, el uso corresponde a los hijos menores y al progenitor que los cuide. Es la atribución del uso de la vivienda familiar.
El uso es un derecho distinto de la propiedad. El piso puede ser de los dos al 50 %, o incluso solo del cónyuge que se marcha. Aun así, el otro se queda a vivir en él con los hijos. La ley protege el interés del menor por encima del derecho del dueño.
Desde la reforma de 2021, el artículo 96 también prevé un plazo. Se fija si hay custodia compartida o si el uso se atribuye al cónyuge sin hijos. Además, la atribución del uso de la vivienda familiar se inscribe en el Registro de la Propiedad y afecta a quien compre después.
Duración
Cuánto dura y cuándo se extingue
La duración de la atribución del uso de la vivienda familiar depende de a quién se asigne y de la edad de los hijos.
Con hijos menores: hasta que el menor de ellos alcance la mayoría de edad. Después, el juez puede prorrogarlo si el cónyuge custodio sigue necesitando protección, pero ya con plazo.
Con hijos mayores de edad: la doctrina del Tribunal Supremo entiende que el uso no se prolonga automáticamente por ellos. Se aplica la regla del cónyuge más necesitado, con límite temporal.
Con custodia compartida: el juez atribuye el uso al progenitor que más lo necesite, por un tiempo determinado, o establece alternancia.
Se extingue antes si el beneficiario deja de vivir en la casa o convive en ella con una nueva pareja de forma estable, según doctrina del Tribunal Supremo. También si se vende la vivienda con acuerdo de ambos.
Ejemplo
Ejemplo con números: piso de 180.000 € y dos hijos menores
Un matrimonio en separación de bienes compra un piso al 50 %. Se divorcian con dos hijos de 6 y 9 años.
01
Sentencia de divorcio
La madre obtiene la custodia y la atribución del uso de la vivienda familiar hasta que el pequeño cumpla 18. Son doce años por delante.
02
El padre sigue siendo dueño
Conserva su 50 %: 90.000 € de valor teórico. Paga la mitad de la hipoteca y, en la mayoría de los casos, la mitad del IBI y de las derramas. No puede entrar en el piso sin permiso.
03
Qué puede hacer con su mitad
Puede vender su cuota a un tercero (artículo 399), pero el comprador hereda la carga: no podrá usar el piso en doce años. También puede pedir la división de cosa común, que el juez admite respetando el uso.
04
Precio real de esa mitad
Un comprador profesional la valora con un descuento fuerte por los años de uso ajeno. De forma orientativa, entre el 35 % y el 50 % del valor proporcional: entre 31.000 € y 45.000 €.
Valor
Cómo afecta al valor de tu cuota el uso de la vivienda familiar
La atribución del uso de la vivienda familiar es una carga que acompaña al piso. Quien compra la cuota del cónyuge que no vive allí adquiere la propiedad, pero no la posesión. Por eso el mercado la paga con más descuento que una cuota de un piso vacío.
Tres factores mueven el precio: los años que quedan de uso, si hay hipoteca que el vendedor seguirá pagando y la posibilidad de una compensación por uso exclusivo. Cuantos más años falten, más bajo el precio.
A cambio, vender esa cuota libera al que se fue: deja de pagar una casa que no disfruta y recupera liquidez hoy, en lugar de dentro de una década.
Comparativa
Atribución del uso de la vivienda frente a propiedad y usufructo
Figura
Qué da y hasta cuándo
Atribución del uso (artículo 96)
Derecho a ocupar la vivienda familiar tras el divorcio. No es propiedad. Dura hasta la mayoría de edad de los hijos o el plazo que fije el juez.
Propiedad o cuota indivisa
Titularidad del bien o de un porcentaje. Se puede vender aunque exista atribución de uso, con descuento.
Usufructo
Derecho real de usar y disfrutar, inscribible, normalmente vitalicio. Nace de un contrato o una herencia, no de una sentencia de divorcio.
Precario
Ocupación sin título que el dueño tolera. Se puede desahuciar; la atribución de uso judicial, no.
Compensación por uso exclusivo
Cantidad que el copropietario que usa el bien paga al otro. En la atribución del artículo 96 no suele proceder mientras dure.
Tu salida
Deja de pagar una casa que no pisas
Si te fuiste de casa tras la atribución del uso de la vivienda familiar y sigues pagando la mitad de un piso que no pisas, tu cuota tiene comprador.
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Pedir precio por mi partePreguntas frecuentes
Preguntas sobre la atribución del uso de la vivienda
¿Puedo vender mi parte del piso si el uso está atribuido a mi expareja?
Sí. La atribución del uso no te quita la propiedad de tu cuota, y el artículo 399 del Código Civil te permite venderla sin su consentimiento. El comprador respeta el uso hasta que se extinga. El precio es menor por esa carga.
¿Hasta cuándo dura la atribución del uso de la vivienda familiar?
Con hijos menores, hasta que el más pequeño cumpla 18 años, como regla general. Después, el juez puede fijar una prórroga con plazo si el cónyuge custodio la necesita. En custodia compartida o sin hijos, se fija un plazo desde el principio.
¿Tengo que seguir pagando la hipoteca si no vivo en la casa?
Sí, si eres cotitular del préstamo. La hipoteca es una deuda con el banco ajena a la sentencia de divorcio. Lo habitual es que cada cónyuge pague la mitad, salvo que el convenio regulador o la sentencia dispongan otra cosa.
¿Se puede pedir la división de cosa común con el uso atribuido?
Sí, pero el juez ordena la venta respetando el derecho de uso, lo que hunde el precio en subasta. La doctrina del Tribunal Supremo admite la acción de división, aunque el adquirente queda sujeto a la atribución mientras dure.
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