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Casa heredada sin licencia vender mi parte
Casa heredada sin licencia o fuera de ordenación: cómo vender mi parte y qué riesgo asumo
Actualizado el 24 de octubre de 2026
Sí, puedes vender tu parte de una casa heredada sin licencia o fuera de ordenación: la venta de una cuota es válida aunque la construcción no esté legalizada. Lo que cambia es el precio y la responsabilidad que arrastra la finca si hay un expediente abierto. Compramos ese tipo de cuotas con descuento por el riesgo urbanístico y oferta por escrito en 48 horas.
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¿La casa tiene algo sin legalizar?
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Punto de partida
Casa heredada sin licencia: qué significa y por qué puedes vender tu parte igualmente
Una casa heredada sin licencia es una vivienda que se construyó o se amplió sin permiso municipal. Puede estar en suelo rústico, ser una planta añadida sobre la casa del pueblo o un chalé entero en una parcelación de los años ochenta. Es mucho más frecuente de lo que parece: en muchas provincias, una de cada cuatro casas de pueblo tiene algo sin legalizar.
Vender tu parte de una casa heredada sin licencia es legal. La cuota indivisa se transmite igual que cualquier otra, según el artículo 399 del Código Civil, y el notario autoriza la escritura con las advertencias que correspondan.
Otra cosa es que alguien quiera comprarla. Los bancos no financian viviendas sin licencia y la mayoría de particulares se asustan al leer la palabra expediente en la nota simple. Por eso el mercado de este tipo de cuotas lo formamos compradores profesionales que sabemos medir el riesgo. Vender tu parte de una casa heredada sin licencia pasa casi siempre por uno de nosotros.
Situaciones
Fuera de ordenación, ilegal prescrita o con expediente abierto: las cuatro situaciones
No todas las casas sin licencia están en la misma situación. Antes de decidir, hay que saber en cuál estás, porque el riesgo y el precio cambian mucho.
Situación
Qué significa y qué se puede hacer
Fuera de ordenación
Se construyó con licencia, pero el planeamiento cambió después. Es legal. Solo se permiten obras de conservación, no ampliaciones. Se vende sin problema, con nota en la escritura.
Ilegal con infracción prescrita
Se construyó sin licencia, pero ha pasado el plazo para sancionar y ordenar la demolición: según comunidad autónoma, entre 4 y 15 años. Queda en situación asimilada a fuera de ordenación. Se puede inscribir como obra antigua y vender.
Ilegal en suelo protegido
En suelo no urbanizable especialmente protegido o en dominio público, la infracción no prescribe en la mayoría de comunidades. El riesgo de demolición es permanente y el valor, muy bajo.
Con expediente de disciplina abierto
El Ayuntamiento ha iniciado un procedimiento sancionador o de restablecimiento. Puede acabar en multa, en legalización si es posible o en orden de demolición. Se puede vender, pero el comprador hereda la orden.
La nota simple muestra si hay anotación de expediente o de fuera de ordenación. El resto se consulta en el Ayuntamiento, pidiendo un informe o certificado urbanístico, que cuesta entre 30 y 150 € según municipio.
Responsabilidad
Qué responsabilidad asumen los herederos
La pregunta que más nos hacen: si mi padre construyó sin licencia, ¿me pueden multar a mí? La respuesta tiene dos partes.
La multa no se hereda. Las sanciones administrativas son personales. Si el infractor ha fallecido, el procedimiento sancionador se archiva y no pasa a los hijos.
La orden de demolición sí va con la finca. El restablecimiento de la legalidad no es una sanción, sino una obligación ligada al inmueble. Quien sea dueño cuando se ejecute tendrá que cumplirla o pagar la ejecución subsidiaria.
Las tasas e impuestos pendientes se heredan. IBI, tasas de legalización o ICIO de una obra regularizada forman parte del pasivo de la herencia.
Los copropietarios responden en proporción. Si hay que demoler o legalizar, los gastos se reparten según la cuota, por el artículo 393 del Código Civil. Quien paga de más puede reclamar al resto.
Quien vende debe informar. Ocultar un expediente al comprador puede dar lugar a la anulación de la venta o a una indemnización por vicios ocultos.
Si estás pensando en vender tu parte de la casa heredada sin licencia, lo honesto y lo práctico es poner el expediente sobre la mesa desde el principio. Nosotros lo preferimos así; lo vamos a encontrar igual.
Comprobaciones
Qué comprobar antes de vender tu parte de la casa heredada
Cuatro comprobaciones que hacemos en cada caso y que tú también puedes hacer en una semana.
01
Nota simple actualizada
Busca la descripción de la finca. Si la casa no aparece y solo consta el terreno, la obra no está declarada. Mira también si hay notas marginales de expediente urbanístico.
02
Certificado urbanístico del Ayuntamiento
Indica la clasificación del suelo, si la edificación está fuera de ordenación y si hay expedientes abiertos. Es el documento que define el riesgo.
03
Fecha de la construcción
Catastro, fotos aéreas históricas o certificado de un técnico. Sirve para saber si la infracción ha prescrito.
04
Estado de la herencia
Si la herencia no está aceptada ni inscrita, se puede aceptar y vender la cuota en el mismo acto. Lo explicamos en nuestro artículo sobre vender una herencia sin escriturar.
Con esos cuatro papeles puedes vender tu parte de la casa heredada sin licencia en semanas. Sin ellos, solo te darán largas.
Precio
Cuánto baja el precio: ejemplo con una casa de 150.000 €
Una casa legal de 150.000 € heredada por dos hermanos deja a cada uno una mitad de 75.000 €. Por una cuota así, en el mercado profesional, se pagan entre el 40 % y el 70 %: de 30.000 a 52.500 €.
Si la casa está fuera de ordenación o la infracción ha prescrito, el valor de referencia baja entre un 10 % y un 25 %, porque no admite hipoteca ni ampliaciones. La mitad pasa a valer entre 56.000 y 67.500 €. La oferta, en consecuencia, se mueve entre 22.000 y 47.000 €.
Si hay un expediente abierto con posible demolición, el descuento es mayor y depende de un informe técnico. En casos con orden de demolición firme, el valor es prácticamente el del suelo. Por eso vender tu parte de una casa heredada sin licencia conviene hacerlo antes de que el expediente avance, no después.
Estas cifras son orientativas. Puedes afinarlas con nuestra calculadora de cuánto vale tu parte de un piso y después aplicar el descuento urbanístico.
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Así compramos cuando quieres vender tu parte de una casa heredada sin licencia: cuatro pasos y ninguna obra previa.
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Cobras al contado. Los gastos de notaría y gestión son nuestros. Si la herencia está sin escriturar, lo hacemos en el mismo acto.
Vender una herencia sin escriturar →La regularización es cosa nuestra
Tramitamos la declaración de obra antigua, el reconocimiento de asimilado a fuera de ordenación o la legalización, según el caso. Tú ya no estás.
Hay un límite. Si existe una orden de demolición firme y en ejecución, lo decimos claro: compramos solo al valor del suelo o no compramos. Preferimos un no rápido a un precio engañoso cuando alguien quiere vender su parte de una casa heredada sin licencia.
Siguiente paso
¿Quieres salir de esta casa sin más riesgos?
Si tus hermanos quieren esperar a ver qué hace el Ayuntamiento y tú no, no tienes que esperar con ellos. Te damos precio por tu cuota tal y como está.
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Quiero mi ofertaPreguntas frecuentes
Preguntas sobre casa heredada sin licencia vender mi parte
¿Se puede vender una casa heredada sin licencia de obra?
Sí. La falta de licencia no impide la venta ni de la casa entera ni de una cuota. El notario hará constar la situación urbanística y el comprador la asume. Lo que cambia es el precio y que casi ningún banco la financia, así que el comprador suele ser profesional.
¿Qué diferencia hay entre fuera de ordenación e ilegal?
Fuera de ordenación es una casa que se construyó con licencia pero ya no encaja en el planeamiento actual: es legal, aunque limitada. Ilegal es la que se construyó sin licencia. Si la infracción ha prescrito, queda en situación asimilada a fuera de ordenación, parecida pero no idéntica.
¿Pueden multar a los herederos por una obra que hizo mi padre?
Como regla general, no. Las sanciones son personales y se extinguen con el fallecimiento del infractor. Lo que sí pasa a los herederos es la obligación de restablecer la legalidad, es decir, legalizar o demoler, porque va unida a la finca y no a la persona.
¿Cuánto tarda en prescribir una construcción ilegal?
Depende de la comunidad autónoma y del tipo de suelo. De forma orientativa, entre cuatro y quince años desde que terminó la obra en suelo urbano o rústico común. En suelo especialmente protegido o dominio público no prescribe en la mayoría de las comunidades.
¿Compráis la parte aunque haya un expediente del Ayuntamiento abierto?
Sí, salvo que exista una orden de demolición firme y en ejecución. Revisamos el expediente con un técnico, calculamos el riesgo y lo reflejamos en la oferta. Tú cobras en notaría y nosotros seguimos el procedimiento con el Ayuntamiento.
¿Hay que legalizar la casa antes de vender mi parte?
No. Legalizar cuesta entre 1.500 y 6.000 € entre proyecto, tasas e ICIO, y no siempre es posible. Nosotros compramos la cuota tal cual y, si hay vía de legalización o de reconocimiento de obra antigua, la tramitamos después por nuestra cuenta.
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