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Cuánto cuesta escriturar una casa heredada
Cuánto cuesta escriturar una casa heredada: partidas, horquillas y quién paga
Actualizado el 24 de octubre de 2026
Escriturar una casa heredada cuesta, de forma orientativa, entre 1.000 y 3.000 € en notaría, Registro y gestoría. Aparte van la plusvalía municipal y el impuesto de sucesiones, que cambia mucho según comunidad autónoma. Si no quieres adelantar ese dinero, compramos tu parte y firmamos aceptación y venta en el mismo acto, con oferta por escrito en 48 horas.
Horquillas orientativas 2026
Explicado por compradores
Pago al contado en notaría
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Respuesta corta
Cuánto cuesta escriturar una casa heredada en 2026
Escriturar una casa heredada es firmar ante notario la aceptación y adjudicación de la herencia. Después se inscribe la casa a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad. Sin esa escritura no puedes vender, hipotecar ni repartir la casa con seguridad. Por eso casi todas las familias pasan por este trámite, aunque tarden meses en hacerlo.
La factura tiene dos bloques muy distintos. El primero son los gastos fijos del trámite: notaría, Registro, gestoría y certificados. En una vivienda normal suman entre 1.000 y 3.000 €, de forma orientativa, y se reparten entre los herederos. El segundo bloque son los impuestos: la plusvalía municipal y el impuesto de sucesiones.
Esta segunda parte es la que más asusta, porque depende de la comunidad autónoma, del parentesco y del valor de la casa. Así que, cuando alguien nos pregunta cuánto cuesta escriturar una casa heredada, respondemos con horquillas. En la práctica, unos hermanos pagan poco más de mil euros cada uno y otros superan con creces esa cifra.
Partidas
Partidas para escriturar una casa heredada y su precio orientativo
Estas son las partidas habituales, con horquillas de 2026 para una vivienda de valor medio. Son cifras orientativas, porque cambian según el notario, la provincia y el número de bienes de la herencia.
Partida
Coste orientativo
Certificados de defunción, últimas voluntades y seguros
Defunción, gratis. Los otros dos, unos 4 € cada uno.
Copia del testamento o declaración de herederos
Copia, entre 30 y 60 €. Sin testamento, la declaración notarial cuesta entre 150 y 300 €.
Escritura de aceptación y adjudicación
Entre 500 y 1.200 €, según el valor, los bienes y las copias.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Entre 150 y 400 €, por arancel registral.
Gestoría para impuestos y Registro
Entre 250 y 700 €. Es opcional, pero muy habitual.
Tasación, si hay dudas sobre el valor
Entre 250 y 450 €.
Plusvalía municipal
Desde 0 hasta varios miles de euros. La paga cada heredero por su parte.
Impuesto de sucesiones
De casi nada a varios miles por heredero, según comunidad autónoma y parentesco.
Con esta tabla ya puedes estimar cuánto cuesta escriturar una casa heredada en tu caso. Suma los gastos fijos, divídelos por el número de herederos y añade después tus impuestos personales.
Impuestos
Sucesiones y plusvalía: lo que más mueve la cuenta
Los gastos fijos se pueden prever. En cambio, los dos impuestos dependen de factores que conviene revisar uno por uno antes de firmar.
Comunidad autónoma. Muchas comunidades bonifican hasta el 99 % de la cuota a hijos y cónyuge. Otras aplican reducciones con límites, de modo que el impuesto sí se nota en herencias medias. Revisa siempre la norma de tu comunidad, porque cambia con frecuencia.
Parentesco. Hijos, nietos y cónyuge pagan mucho menos que hermanos, sobrinos o personas sin parentesco. Para un sobrino, el impuesto puede multiplicarse.
Valor declarado. Desde 2022 la base es, como mínimo, el valor de referencia del Catastro. Si declaras menos, Hacienda puede pedirte la diferencia con intereses.
Plazo de seis meses. El impuesto de sucesiones se presenta en los seis meses siguientes al fallecimiento. Puedes pedir otros seis de prórroga dentro de los cinco primeros. Fuera de plazo hay recargos que empiezan en el 1 % y crecen cada mes.
Plusvalía municipal. Grava la revalorización del suelo urbano desde que el fallecido compró la casa. Tienes seis meses para presentarla, ampliables hasta un año. Si no hubo ganancia real, puedes acreditarlo y no pagar. Además, muchos ayuntamientos bonifican la herencia de padres a hijos.
Por eso, lo que cuesta escriturar una casa heredada depende sobre todo de estos dos impuestos. Haz el cálculo con tu gestor o con la oficina tributaria de tu comunidad antes de dar nada por hecho.
Ejemplo
Ejemplo con números: tres hermanos y una casa de 180.000 €
Pongamos una herencia de padres a tres hijos, con testamento y un valor de referencia de 180.000 €. Cada hermano recibe un tercio, es decir, 60.000 €. Los gastos fijos quedan, de forma orientativa, en 900 € de notaría y 350 € de Registro. A eso se suman 450 € de gestoría y unos 50 € de certificados y copias.
En total salen 1.750 €, que se reparten a partes iguales: unos 583 € por hermano. Después llega la plusvalía municipal. Si el ayuntamiento la liquida en 1.500 € para toda la casa, cada uno paga 500 €, salvo bonificación local.
Falta el impuesto de sucesiones. En una comunidad con bonificación del 99 % para hijos, cada hermano pagaría muy poco, a menudo menos de cien euros. En cambio, con reducciones limitadas, la cuota puede subir a varios miles por cabeza. Así, en este ejemplo, escriturar la casa heredada cuesta desde unos 1.100 € por hermano. En la comunidad menos favorable, la cifra se multiplica.
Orden y pagos
Quién adelanta cada gasto y en qué orden se paga
El artículo 1064 del Código Civil dice que los gastos de partición hechos en interés común se pagan con cargo a la herencia. En la práctica, notaría, Registro y gestoría se reparten según la cuota de cada heredero. Los impuestos, en cambio, son personales.
01
Certificados y testamento
Primero se piden los certificados de defunción y de últimas voluntades. Con ellos el notario localiza el testamento o tramita la declaración de herederos. Suele adelantarlo el heredero más activo, y luego se le reembolsa.
02
Valoración y reparto
Antes de firmar, los herederos acuerdan el valor de la casa y cómo se adjudica. Lo habitual es dejarla en proindiviso, con un porcentaje para cada uno. Ese acuerdo marca la base de los impuestos.
03
Firma en notaría
El notario cobra la escritura de aceptación y adjudicación a todos los herederos. Si hay saldo en las cuentas del fallecido, se puede usar para estos gastos cuando todos lo autorizan.
04
Impuestos en plazo
Cada heredero presenta su impuesto de sucesiones y su parte de la plusvalía. Además, el Registro no inscribe la escritura sin acreditar esos impuestos. Así que el retraso de uno frena a todos.
05
Inscripción en el Registro
Con los impuestos presentados, la gestoría lleva la escritura al Registro. La inscripción tarda de dos a cuatro semanas, de forma orientativa. Desde ese momento la casa consta a nombre de los herederos y ya se puede vender.
Saber quién paga qué evita discusiones, porque lo que cuesta escriturar una casa heredada rara vez llega en un solo pago.
Sin liquidez
Cómo pagar los gastos de escriturar la casa heredada sin liquidez
Es una situación muy común. Los herederos tienen una casa que vale mucho, pero no tienen dinero para escriturarla. Estas son las salidas que vemos funcionar, de menos a más rápida.
Usar el saldo del fallecido
Si había dinero en el banco, los herederos pueden destinarlo a impuestos y gastos comunes. Para ello necesitáis la documentación de la herencia y el acuerdo de todos.
Aplazar o fraccionar el impuesto
Muchas comunidades permiten aplazar o fraccionar el impuesto de sucesiones, a veces con garantía. Lo explicamos en detalle en nuestra guía.
Si no puedes pagar el impuesto →Vender antes de escriturar
Tu cuota hereditaria se puede vender antes de la partición. Te contamos qué hay que hacer antes y qué papeles hacen falta.
Vender sin escrituras →Aceptar y vendernos tu parte el mismo día
Firmamos en la misma notaría tu aceptación de herencia y la compra de tu parte. Con el precio cobrado pagas tus impuestos. Además, los gastos de notaría de nuestra compra corren de nuestra cuenta.
Cómo funciona →Calcular tu parte antes de decidir
Con la calculadora ves qué cobrarías hoy por tu cuota. Así comparas ese dinero con lo que cuesta escriturar la casa heredada y mantenerla.
Calcular mi parte →Vender tu cuota no te obliga a convencer a tus hermanos. Ellos siguen con su parte y tú sales con el dinero cobrado en notaría.
Siguiente paso
¿Escriturar o vender tu parte de la herencia?
Si quieres quedarte la casa con tus hermanos, escritúrala cuanto antes para evitar recargos. Si prefieres salir, no adelantes todo lo que cuesta escriturar una casa heredada. Te compramos tu parte y lo resolvemos en la misma firma.
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Quiero mi oferta en 48 horasPreguntas frecuentes
Preguntas sobre el coste de escriturar una casa heredada
¿Cuánto cobra el notario por escriturar una herencia?
Depende del valor de los bienes, del número de herederos y de las copias. Para una vivienda media, la escritura de aceptación y adjudicación suele costar entre 500 y 1.200 €, de forma orientativa. Se reparte entre los herederos según su cuota.
¿Es obligatorio escriturar una casa heredada?
Ninguna ley obliga a inscribir la casa en el Registro, pero sí a pagar los impuestos en plazo. Sin escritura e inscripción no podrás vender, hipotecar ni demostrar con facilidad que la casa es tuya. Por eso casi nadie se salta este paso.
¿Qué pasa si no pago el impuesto de sucesiones en seis meses?
Hacienda aplica recargos que empiezan en el 1 % y suben un punto por cada mes completo de retraso. Pasados doce meses, el recargo es del 15 % y se añaden intereses. Si no puedes pagar, pide aplazamiento o fraccionamiento antes de que venza el plazo.
¿Quién paga la plusvalía en una herencia?
La pagan los herederos, cada uno en proporción a lo que recibe. El plazo es de seis meses desde el fallecimiento, ampliable a un año si se pide. Muchos ayuntamientos bonifican la herencia entre padres e hijos y, si no hubo ganancia, no se paga.
¿Se puede vender la parte de una casa heredada sin haberla escriturado?
Sí. Puedes vender tu cuota hereditaria antes de la partición, o aceptar la herencia y vender en el mismo acto ante notario. Nosotros lo hacemos así a menudo, y con el precio cobrado pagas tus impuestos sin adelantar apenas dinero propio.
¿Cuánto tarda escriturar una casa heredada?
De forma orientativa, entre uno y cuatro meses si hay testamento y acuerdo entre herederos. Sin testamento hay que sumar la declaración de herederos, unas semanas más. Si hay desacuerdo, el plazo depende de cuándo firméis todos y puede alargarse mucho.
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