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Condominio
Qué es un condominio: qué significa tener una parte y cómo se extingue
Un condominio es la situación en la que un bien pertenece a varias personas por cuotas, sin dividir; el Código Civil lo llama comunidad de bienes y lo regula en los artículos 392 a 406. Si tienes una parte de un condominio, puedes venderla sin permiso de los demás. Nosotros compramos esa cuota con fondos propios y te damos precio por escrito en 48 horas.
Explicado con el Código Civil
Ejemplo con cifras reales
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Definición
Definición de condominio y base legal
Condominio significa dominio compartido. Varias personas son dueñas de un mismo bien a la vez y cada una tiene una cuota ideal: la mitad, un tercio, el 20 %. Por eso nadie es dueño de una habitación concreta. Todos son dueños de todo en la proporción de su cuota.
El Código Civil no usa la palabra condominio. Habla de comunidad de bienes y la regula en los artículos 392 a 406. En la práctica, condominio, proindiviso, copropiedad y comunidad de bienes designan lo mismo. De hecho, las escrituras y las sentencias usan las cuatro palabras de forma indistinta.
Un condominio nace casi siempre por herencia, por compra en pareja o por inversión entre socios. También aparece tras un divorcio, cuando la casa sigue a nombre de los dos.
Diferencias
Condominio y propiedad horizontal no son lo mismo
Mucha gente confunde la copropiedad con la comunidad de propietarios de su edificio. Son figuras distintas, aunque en otros países de habla hispana «condominio» sea el nombre del edificio de pisos.
Condominio. Un solo bien con varios dueños por cuotas. Lo regula el Código Civil. Además, cualquiera puede pedir la división en cualquier momento.
Propiedad horizontal. Un edificio dividido en pisos privativos con elementos comunes. Lo regula la Ley de Propiedad Horizontal. Nadie puede pedir que se divida el edificio.
Cuota de participación. En propiedad horizontal sirve para repartir gastos y votos. En una copropiedad, la cuota es la propiedad misma.
Pueden convivir. Por ejemplo, tres hermanos heredan un piso en un edificio: el piso está en régimen de propiedad horizontal y, además, entre ellos forman una copropiedad.
Ejemplo
Cómo funciona en la práctica: un piso de 180.000 € entre tres hermanos
Un ejemplo sencillo aclara más que cualquier definición.
01
Nace la copropiedad
Tres hermanos heredan un piso valorado en 180.000 €. Cada uno tiene un tercio: 60.000 € de valor teórico. El piso no se divide; en cambio, se comparten las cuotas.
02
Se reparten gastos y decisiones
El IBI, la comunidad y las derramas se pagan por tercios (artículo 393). Para alquilarlo hace falta la mayoría de cuotas; para venderlo entero, la unanimidad (artículos 397 y 398).
03
Uno quiere salir
Si un hermano quiere su dinero, tiene tres caminos: que los otros le compren, vender su tercio a un tercero o pedir la división judicial del artículo 400.
04
Se extingue el condominio
La copropiedad acaba cuando un solo dueño se queda con el 100 %, cuando el bien se vende a un extraño o cuando se divide materialmente. Mientras tanto, la cuota de cada uno sigue siendo suya.
Vender
Qué significa si quieres vender tu parte
Tu cuota de condominio es tuya. El artículo 399 te permite venderla, cederla o hipotecarla sin pedir permiso. Los demás no pueden impedirlo, aunque sí pueden ejercer el retracto de comuneros: quedarse tu parte al mismo precio en nueve días desde que conocen la venta (artículo 1522).
El problema es el precio. Una cuota vale menos que su proporción matemática, porque quien la compra entra en una copropiedad con desconocidos. El mercado profesional paga entre el 40 % y el 70 % del valor proporcional. En el ejemplo anterior, el tercio de 60.000 € se vendería entre 24.000 € y 42.000 €, según ocupación, cargas y ciudad.
A cambio, cobras en semanas y sin pleitos. Es, en resumen, la vía para quien no quiere esperar años a que los demás se decidan.
Comparativa
Condominio frente a términos parecidos
Término
En qué se parece y en qué se diferencia
Proindiviso
Es exactamente lo mismo que la copropiedad. Es la palabra más usada en escrituras y en anuncios de venta de cuotas.
Comunidad de bienes
El nombre técnico del Código Civil. También se usa para sociedades sin personalidad jurídica entre autónomos, lo que confunde.
Comunidad hereditaria
La copropiedad que nace de una herencia antes de la partición. Recae sobre el conjunto de bienes, no sobre un bien concreto.
Propiedad horizontal
Régimen de un edificio dividido en pisos. Cada piso tiene un dueño; lo común se comparte por cuotas de participación.
Extinción de condominio
La operación por la que un copropietario se queda todo y compensa a los demás. Es la salida habitual cuando hay acuerdo y dinero.
Tienes más detalle sobre estas diferencias en nuestra entrada sobre proindiviso, condominio y comunidad de bienes.
Tu salida
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Quiero precio por mi cuotaPreguntas frecuentes
Preguntas sobre el condominio
¿Condominio y proindiviso son lo mismo?
Sí. Condominio, proindiviso, copropiedad y comunidad de bienes designan la misma situación: un bien con varios dueños por cuotas sin dividir. El Código Civil usa la expresión comunidad de bienes en los artículos 392 a 406.
¿Puedo vender mi parte de un condominio sin el permiso de los demás?
Sí. El artículo 399 del Código Civil permite a cada copropietario vender su cuota sin consentimiento del resto. Los demás solo tienen derecho de retracto: comprarla al mismo precio en nueve días desde que conocen la venta.
¿Cómo se extingue un condominio?
De tres formas: un copropietario se adjudica el bien y compensa en dinero a los demás, el bien se vende a un tercero y se reparte el precio, o se divide físicamente si es posible. Si no hay acuerdo, un juez ordena la venta en subasta.
¿Qué pasa con las deudas y los gastos de un condominio?
Se reparten según la cuota de cada uno, conforme al artículo 393 del Código Civil. Quien paga más de lo que le toca puede reclamar la diferencia a los demás. Las deudas personales de un copropietario solo afectan a su cuota, no al bien entero.
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