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Propiedad horizontal
Propiedad horizontal: qué es y en qué se diferencia de un proindiviso
La propiedad horizontal es el régimen jurídico de los edificios divididos en pisos y locales: cada dueño tiene su piso en exclusiva y una cuota sobre los elementos comunes, como el portal, la escalera o el tejado. No es un proindiviso, donde varias personas comparten un mismo piso sin dividir. Las dos figuras suelen convivir, y nosotros compramos cuotas de pisos dentro de comunidades de propietarios.
Artículo 396 y Ley 49/1960
Tabla comparativa
Qué pide el notario
¿Compartes un piso con otros dueños?
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Definición y base legal
Qué es la propiedad horizontal y qué ley la regula
La propiedad horizontal está regulada en el artículo 396 del Código Civil y en la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal. Nace cuando un edificio se divide jurídicamente en fincas independientes, los pisos y locales, mediante una escritura llamada título constitutivo. Además, cada finca tiene un dueño exclusivo y una cuota de participación que mide su peso en el edificio.
Esa cuota sirve para repartir los gastos comunes y para votar en la junta. Los elementos comunes, como la estructura, la fachada, el ascensor o la cubierta, pertenecen a todos los propietarios de forma inseparable de sus pisos: nadie puede vender su parte del ascensor ni pedir que se divida. En la propiedad horizontal la comunidad de propietarios también tiene presidente, junta y, a menudo, administrador de fincas.
Diferencias
Propiedad horizontal frente a proindiviso: tabla comparativa
Aspecto
Propiedad horizontal frente a proindiviso
Qué se comparte
En la propiedad horizontal, solo los elementos comunes del edificio. En el proindiviso, en cambio, el piso entero, sin que nadie tenga una habitación propia.
Qué tiene cada uno
Un piso exclusivo más una cuota de participación, frente a una cuota indivisa ideal sobre toda la vivienda.
Cómo se decide
Junta de propietarios con mayorías de la Ley 49/1960, frente a mayoría de cuotas para administrar y unanimidad para disponer, artículos 397 y 398 del Código Civil.
Cómo se sale
Vendiendo el piso; no cabe pedir la división de los elementos comunes. En el proindiviso, cualquier comunero puede pedir la división en cualquier momento, artículo 400.
Quién paga los gastos
Cada propietario según su cuota de participación. En el proindiviso, cada comunero según su cuota indivisa, artículo 393.
Conviven
Cuando las dos figuras conviven en el mismo piso
Es lo más habitual, por ejemplo, en una herencia. Tres hermanos heredan el tercero B de un edificio de doce viviendas. El piso tiene una cuota de participación del 8 % en la propiedad horizontal del edificio y, a la vez, está en proindiviso entre los tres hermanos al 33,33 % cada uno. Son dos planos distintos: hacia fuera, el piso es un vecino más; hacia dentro, en cambio, tres personas comparten ese vecino.
Las consecuencias prácticas son dos. Primera: la comunidad de propietarios puede reclamar las cuotas impagadas a cualquiera de los tres hermanos, porque frente a ella responden de forma conjunta por el piso. Segunda: en la junta el piso tiene un solo voto, así que los tres deben designar a un representante, artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal. Si uno paga la comunidad de los otros, puede reclamársela después por cuotas.
Al vender tu parte
Qué significa la propiedad horizontal si vendes tu parte
Vender una cuota de un piso en propiedad horizontal añade tres comprobaciones a la escritura. Nosotros las gestionamos, pero conviene conocerlas.
Certificado de deudas con la comunidad. Lo emite el secretario con el visto bueno del presidente y lo exige el notario, artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal. El comprador puede renunciar a él, pero rara vez lo hace.
Afección real del piso. El piso responde de las cuotas de comunidad del año en curso y de los tres anteriores, aunque cambie de dueño. Las deudas antiguas las paga quien era dueño cuando se devengaron.
Derramas aprobadas. Las ya acordadas en junta se pagan según quién sea propietario cuando venzan, salvo pacto. Además, hay que declararlas en la escritura.
Estatutos y normas. Pueden limitar usos, como el alquiler turístico, pero no pueden impedir que vendas tu cuota. La comunidad de propietarios no tiene derecho de tanteo.
Cuota de participación. No cambia por vender tu parte, es decir, el piso sigue pesando lo mismo en el edificio.
Términos parecidos
Términos que se confunden: cuota de participación y cuota indivisa
Cuota de participación
El porcentaje de cada piso en el edificio dentro de la propiedad horizontal. Fija, por tanto, gastos y votos. Figura en el título constitutivo y también en la nota simple.
Cuota de participación →Cuota indivisa
El porcentaje de cada dueño sobre un mismo piso en proindiviso. Es lo que compramos: la mitad, un tercio, el 25 % de la vivienda.
Cuota indivisa →Condominio
Sinónimo de proindiviso. Varios dueños sobre un mismo bien sin dividir. No confundir con la comunidad de propietarios del edificio.
Condominio →Comunidad de propietarios
El órgano que gestiona el edificio en propiedad horizontal. No es dueña de nada; de hecho, lo son los propietarios de cada piso.
Tu cuota del piso
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Pedir precio por mi partePreguntas frecuentes
Preguntas sobre la propiedad horizontal
¿Un piso en propiedad horizontal puede estar en proindiviso?
Sí, y es muy frecuente tras una herencia o un divorcio. El piso es una finca independiente dentro del edificio y, a la vez, pertenece a varias personas por cuotas indivisas. Hacia la comunidad de propietarios es un solo vecino; entre los dueños rige el régimen de la comunidad de bienes.
¿Quién paga la comunidad si somos tres dueños de un piso?
Los tres, en proporción a sus cuotas indivisas, según el artículo 393 del Código Civil. Frente a la comunidad de propietarios, sin embargo, responde el piso entero, así que puede reclamar la totalidad a cualquiera de los tres. Quien pague de más puede repetir contra los demás.
¿Se puede dividir un piso en dos para acabar con el proindiviso?
Solo si el ayuntamiento concede licencia de división, la normativa urbanística permite viviendas de esa superficie y la junta de propietarios aprueba la modificación del título constitutivo. En la práctica es caro y lento, por lo que casi siempre se opta por vender el piso o una cuota.
¿La comunidad de propietarios puede impedir que venda mi parte?
No. Ni los estatutos ni la junta pueden prohibir la venta de un piso o de una cuota, ni la comunidad tiene derecho de tanteo o retracto. Lo único que exige la ley es el certificado de estar al corriente de pago para la escritura, que el comprador puede dispensar.
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