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Copropietario
Copropietario: qué es, qué derechos tiene y cómo deja de serlo
Un copropietario es cada una de las personas que comparte la propiedad de un bien por cuotas sin que esté dividido, lo que el Código Civil llama comunero. Tiene derecho a usar el bien, a cobrar su parte de las rentas y a vender su cuota sin permiso, y la obligación de pagar los gastos en proporción. Si quieres dejar de serlo, te compramos tu parte con oferta en 48 horas.
Artículos 392 a 406 del Código Civil
Derechos y obligaciones claros
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¿Quieres dejar de ser copropietario?
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Definición
Qué es un copropietario según el Código Civil
Un copropietario es quien comparte con otras personas la propiedad de un mismo bien, de forma que a cada uno le corresponde una cuota ideal y no una parte física. El Código Civil regula esta situación como comunidad de bienes en los artículos 392 a 406. Llama a sus miembros comuneros, copropietarios o partícipes. Son sinónimos.
Las cuotas se presumen iguales mientras no se pruebe lo contrario (artículo 393). Un copropietario puede serlo por herencia, por compra conjunta, por divorcio o por haber adquirido la cuota de otro. Da igual el origen: los derechos y obligaciones son los mismos para todos en proporción a su cuota.
Derechos
Derechos del copropietario sobre la cosa común
Cada copropietario tiene cuatro derechos básicos que no dependen del consentimiento de los demás:
Usar el bien
Puede servirse de la cosa común según su destino, sin impedir que los demás también la usen (artículo 394). Ocupar el piso en exclusiva es la fuente de la mayoría de conflictos.
Cobrar su parte de los frutos
Las rentas de un alquiler o los productos de una finca se reparten según cuotas (artículo 393). Quien cobra todo debe rendir cuentas a los demás.
Vender, ceder o hipotecar su cuota
El artículo 399 permite disponer de la cuota sin permiso de nadie. Los demás solo tienen derecho de retracto durante nueve días.
Vender sin avisar a los demás →Pedir la división
Nadie está obligado a permanecer en la comunidad (artículo 400). Cualquier copropietario puede exigir en cualquier momento que se divida o se venda el bien.
División de cosa común →Obligaciones
Obligaciones: gastos, conservación y límites
A cambio, el copropietario asume estas obligaciones y límites:
Pagar los gastos en proporción. IBI, comunidad, seguros, derramas y reparaciones se reparten según la cuota (artículo 395). Quien paga de más puede reclamar a los demás.
Contribuir a la conservación. Puede renunciar a su cuota para librarse de los gastos, pero no dejar de pagar y seguir siendo dueño.
No alterar la cosa sin unanimidad. Obras que cambien la estructura o el destino exigen el acuerdo de todos (artículo 397).
Someterse a la mayoría en la administración. Alquilar, reparar o nombrar administrador se decide por mayoría de cuotas (artículo 398).
No vender el inmueble entero por su cuenta. Para eso hace falta la firma de todos los copropietarios.
Ejemplo
Ejemplo: tres hermanos y un piso de 180.000 euros
Tres hermanos heredan un piso de 180.000 euros y cada uno es copropietario de un tercio. Uno vive en él sin pagar nada, otro quiere alquilarlo y el tercero quiere vender. El que vive puede seguir viviendo, pero los otros dos pueden reclamarle una compensación por uso exclusivo. Alquilarlo exige mayoría: dos de tres cuotas bastan, aunque en la práctica no se puede si uno lo ocupa.
El que quiere vender tiene dos caminos. Puede demandar la división y esperar de uno a tres años hasta la subasta. O puede vender su tercio, valorado en 60.000 euros, a un comprador profesional por 24.000 a 42.000 euros en semanas. Desde ese momento deja de ser copropietario y el comprador ocupa su lugar.
Salidas
Cómo deja de serlo un copropietario
La condición de copropietario se pierde de cinco maneras:
Forma de salir
Qué implica
Vender la cuota a un tercero
Sin acuerdo de nadie. Oferta en 48 horas y firma en dos a cuatro semanas. Cobras entre el 40 % y el 70 % del valor de tu parte.
Extinción de condominio
Otro copropietario se queda el 100 % y te compensa en dinero. Exige acuerdo y liquidez del que se queda. Tributa por AJD.
Venta del inmueble entero
Todos firman y se reparte el precio. Es lo mejor económicamente, pero basta uno que se niegue para bloquearla.
División de cosa común
Un juez ordena la subasta. De uno a tres años, con abogado y procurador, y precio de remate bajo.
Renuncia o donación de la cuota
Dejas de pagar gastos, pero no cobras nada. Puede tener coste fiscal para quien recibe.
En resumen, el copropietario que quiere salir no necesita permiso: la ley le da la venta de su cuota y la acción de división.
Alternativa
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Si eres copropietario de un piso, una casa, un local o un terreno y quieres dejar de serlo, te compramos tu cuota con fondos propios en toda España. Oferta por escrito en 48 horas, firma en notaría en dos a cuatro semanas y gastos a nuestro cargo. Sin exclusividad.
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Pedir oferta por mi cuotaPreguntas frecuentes
Preguntas sobre el copropietario
¿Puede un copropietario vivir en el piso sin pagar a los demás?
Puede usarlo, porque tiene derecho de uso sobre toda la cosa. Pero si lo ocupa en exclusiva e impide el uso a los demás, estos pueden reclamarle una compensación económica, según doctrina del Tribunal Supremo. Nadie puede echarle sin acuerdo o sentencia.
¿Qué pasa si un copropietario no paga el IBI ni la comunidad?
Los demás pueden pagarlo para evitar recargos y reclamarle después su parte, incluso judicialmente. La finca responde de esas deudas, así que el impago de uno acaba afectando a todos. Es un motivo frecuente para querer salir.
¿Un copropietario puede alquilar el piso sin permiso de los otros?
No por su cuenta. El alquiler es un acto de administración que requiere mayoría de cuotas. Si tiene más del 50 %, puede decidirlo, pero debe repartir la renta con los demás en proporción a sus cuotas.
¿Cómo dejo de ser copropietario si mis hermanos no quieren vender?
Vendiendo tu cuota a un tercero, que no necesita su consentimiento, o pidiendo la división de cosa común ante el juez. La primera vía tarda semanas; la segunda, años. Nosotros compramos tu parte sin que ellos firmen nada.
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