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Contrato de arras
Contrato de arras: qué es y qué pasa al vender una cuota indivisa
El contrato de arras es un acuerdo privado previo a la compraventa en el que el comprador entrega una cantidad como señal y ambas partes fijan precio, plazo y condiciones de la escritura. Según el tipo de arras, echarse atrás cuesta perder la señal, devolverla doblada o cumplir a la fuerza. Cuando compramos una cuota indivisa no pedimos arras: te hacemos una oferta por escrito y firmamos directamente en notaría.
Artículo 1454 del Código Civil
Tres tipos de arras explicados
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Definición
Qué es un contrato de arras y qué dice el Código Civil
El contrato de arras es el documento privado que firman comprador y vendedor antes de la escritura pública. En él, el comprador entrega una cantidad a cuenta del precio y las partes se comprometen a escriturar en un plazo. El Código Civil solo regula un tipo en el artículo 1454, las arras penitenciales. Los otros dos nacen de la práctica y de la doctrina del Tribunal Supremo.
Las arras no son obligatorias. Sirven para reservar el inmueble mientras el comprador consigue la hipoteca o el vendedor reúne la documentación. En una compraventa entre particulares son casi universales. En cambio, en la venta de una cuota a un comprador profesional suelen sobrar, porque el pago se hace al contado en notaría.
Tipos
Arras penitenciales, confirmatorias y penales
El nombre que pongas al contrato de arras importa menos que lo que diga su texto. Si no se aclara, el Tribunal Supremo las interpreta como confirmatorias. Estas son las tres clases:
Tipo de arras
Qué pasa si una parte se echa atrás
Penitenciales (artículo 1454)
Permiten desistir. El comprador pierde la señal y el vendedor la devuelve por duplicado. Nadie puede exigir que se firme la venta.
Confirmatorias
Son solo una entrega a cuenta. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso o la resolución con indemnización de daños.
Penales
Fijan una pena por incumplir, pero no permiten desistir. Quien cumple puede quedarse la señal y además exigir que se escriture.
En la práctica, un contrato de arras bien redactado dice de forma expresa «arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil» si lo que se quiere es poder echarse atrás.
Contenido
Cuánto se entrega en un contrato de arras y qué debe incluir
No hay un importe legal. Lo habitual en un contrato de arras es esto:
Entre el 5 % y el 10 % del precio. Para un piso de 180.000 euros, de 9.000 a 18.000 euros. Por una cuota, el porcentaje se aplica sobre el precio de la cuota, no del inmueble.
Identificación completa. Finca registral, referencia catastral, cuota que se vende y cargas conocidas.
Precio y forma de pago. Cuánto se descuenta de las arras y cómo se paga el resto en notaría.
Plazo para escriturar. Normalmente de 30 a 90 días. Conviene fijar qué pasa si la hipoteca del comprador no llega a tiempo.
Tipo de arras. Penitenciales, confirmatorias o penales, con cita del artículo si procede.
Reparto de gastos. Notaría, Registro, plusvalía municipal e ITP. Si no se pacta, rige el artículo 1455 del Código Civil.
Cuota indivisa
Contrato de arras al vender una cuota indivisa: particularidades
Vender una cuota indivisa tiene dos peculiaridades que un contrato de arras debe recoger. La primera es el retracto de comuneros del artículo 1522. Los demás copropietarios pueden quedarse la cuota al mismo precio en nueve días desde que conocen la venta. Un contrato de arras prudente prevé qué pasa con la señal si un comunero ejercita el retracto.
La segunda es que el comprador no adquiere el uso exclusivo del inmueble. Si otro comunero vive en él, el contrato debe decirlo para evitar discusiones posteriores. Además, si la cuota viene de una herencia sin inscribir, el plazo de escritura debe dar margen para liquidar sucesiones e inscribir.
Ejemplo
Ejemplo con un piso de 180.000 euros y un tercio
Un hermano vende su tercio de un piso de 180.000 euros a un particular por 40.000 euros. Firman arras penitenciales de 4.000 euros con 60 días para escriturar. Al mes, el comprador no consigue la hipoteca y desiste: pierde los 4.000 euros. Si el que desiste fuera el vendedor, tendría que devolver 8.000 euros.
Con nosotros ese mismo hermano no firma arras. Recibe una oferta por escrito de entre 24.000 y 42.000 euros, según el estado y la ocupación del piso, y la acepta o no. Después fijamos fecha en notaría en dos a cuatro semanas y cobra el precio completo al firmar. Por tanto, no hay señal que perder ni que doblar.
Alternativa
Por qué nosotros no pedimos arras
Se piden arras cuando se depende de un banco o de un tercero, y nosotros no dependemos de nadie: compramos con fondos propios. Por eso vamos directos a la notaría. Oferta por escrito en 48 horas, firma en dos a cuatro semanas, gastos de notaría y gestión a nuestro cargo y sin exclusividad.
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Quiero una oferta en 48 horasPreguntas frecuentes
Preguntas sobre el contrato de arras
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras para vender mi parte?
No. Las arras son un pacto voluntario que da seguridad cuando hay plazos o financiación por medio. Si el comprador paga al contado y la documentación está lista, se puede ir directamente a la escritura pública sin señal.
¿Cuánto se entrega en un contrato de arras?
Lo habitual es entre el 5 % y el 10 % del precio, aunque se puede pactar cualquier cantidad. Para una cuota indivisa, el porcentaje se calcula sobre el precio de la cuota, no sobre el valor del inmueble completo.
¿Qué pasa si el vendedor se echa atrás después de firmar arras?
Con arras penitenciales devuelve el doble de lo recibido. Con arras confirmatorias o penales, el comprador puede exigir que se firme la venta ante un juez y reclamar daños. Por eso conviene leer bien qué tipo se ha pactado.
¿Las arras tienen que hacerse ante notario?
No. El contrato de arras es un documento privado y vale con la firma de las partes. Elevarlo a público solo aporta fecha cierta y fuerza ejecutiva, pero no es necesario para que obligue.
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