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Venta de cuota indivisa
Venta de cuota indivisa: qué es, cómo se hace y qué impuestos paga el vendedor
La venta de cuota indivisa es la transmisión a un tercero del porcentaje que un copropietario tiene sobre un bien común, sin vender el bien entero y sin el consentimiento de los demás, como permite el artículo 399 del Código Civil. Es la operación que hacemos nosotros: compramos tu cuota con fondos propios, con oferta por escrito en 48 horas y firma en notaría en dos a cuatro semanas.
Sin permiso de los demás
Oferta por escrito en 48 h
Notaría a nuestro cargo
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Dinos la dirección y tu porcentaje. Precio por escrito en 48 horas, sin compromiso y sin exclusividad.
Definición
Qué es la venta de cuota indivisa y qué dice el Código Civil
En un proindiviso nadie es dueño de una habitación, sino de un porcentaje de todo el inmueble. Ese porcentaje es la cuota indivisa. El artículo 399 del Código Civil dice que cada partícipe tiene la plena propiedad de su parte y puede enajenarla, cederla o hipotecarla sin el consentimiento de los demás. La venta de cuota indivisa es, por tanto, un derecho de cada comunero, no un favor.
El comprador ocupa el lugar del vendedor con los mismos derechos y obligaciones: usar la cosa, cobrar su parte de las rentas, pagar su parte de los gastos y pedir la división. La venta de cuota indivisa no altera la cosa común, así que no entra en la unanimidad del artículo 397. Se formaliza en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Pasos
Cómo se hace paso a paso: de la oferta a la escritura
01
Documentación básica
Nota simple, tu título de propiedad, DNI y último recibo del IBI. Si la cuota viene de una herencia, la escritura de aceptación y los impuestos liquidados.
02
Oferta por escrito
Estudiamos cargas, ocupación, número de comuneros y precios reales de la zona. En 48 horas tienes un precio firme, sin compromiso ni exclusividad.
03
Comprobaciones
Revisamos que el título esté inscrito, que no haya embargos sorpresa y, si hay hipoteca, cuánto queda. Resolvemos lo que falte antes de firmar.
04
Firma en notaría y cobro
Escritura de compraventa de la cuota ante el notario que elijas. Cobras al contado en el acto, por cheque bancario o transferencia, y la notaría la pagamos nosotros.
05
Comunicación a los comuneros
Los demás pueden ejercer el retracto en nueve días desde que conocen la venta, pagando el mismo precio, según el artículo 1524. A ti no te afecta: ya has cobrado.
Precio
Precio de una cuota indivisa: por qué vale menos que la proporción
Un tercio de un piso de 180.000 euros no se vende por 60.000. Quien compra una cuota indivisa no puede entrar a vivir, alquilar ni vender el piso sin acuerdo o sin juicio, y asume gastos y esperas. Por eso el mercado profesional paga entre el 40 % y el 70 % del valor proporcional: en el ejemplo, entre 24.000 y 42.000 euros.
Dentro de esa horquilla pesan la ciudad, si el piso está vacío u ocupado, las cargas, el número de comuneros y si la herencia está inscrita. En la venta de cuota indivisa de un piso vacío en una capital con dos comuneros, el precio se acerca al 70 %. Con cinco comuneros, un ocupante y una hipoteca, baja hacia el 40 %. Puedes orientarte con nuestra calculadora.
Impuestos
Impuestos del vendedor en la venta de cuota indivisa
Impuesto
Quién lo paga y cuánto, de forma orientativa
IRPF por ganancia patrimonial
El vendedor. Tributa la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición, entre el 19 % y el 28 % según tramo. Si hay pérdida, no se paga.
Plusvalía municipal
El vendedor, en el plazo de treinta días hábiles. Se calcula sobre el valor catastral del suelo o sobre la ganancia real, lo que salga más bajo.
ITP
El comprador. Entre el 6 % y el 11 % según comunidad autónoma sobre el precio o el valor de referencia. Lo pagamos nosotros.
Notaría y Registro
Por ley se reparten, pero en nuestras compras los asumimos nosotros. El vendedor solo paga, si procede, la cancelación de sus cargas.
Si la cuota es de la casa en la que vives y tienes más de 65 años, la ganancia puede quedar exenta. Si viene de una herencia reciente, el valor de adquisición es el declarado en sucesiones, lo que suele reducir la ganancia.
Checklist
Checklist antes de firmar
Título inscrito a tu nombre. Si la herencia no está inscrita, hay que inscribirla antes; te ayudamos a hacerlo.
Impuestos de la herencia liquidados. Sucesiones y plusvalía, aunque estén prescritos. El notario pide los justificantes.
Cargas conocidas. Hipotecas, embargos y afecciones constan en la nota simple. Decláralas desde el principio: no impiden la venta de cuota indivisa, pero ajustan el precio.
Ocupación declarada. Quién vive en el piso y con qué título. Compramos ocupados, pero con la información completa.
Consentimiento del cónyuge. Si la cuota es tu vivienda familiar, el artículo 1320 exige el consentimiento de tu pareja aunque la cuota sea solo tuya.
No residentes. Si vives fuera de España, retenemos el 3 % del precio con el modelo 211 y puedes firmar con poder notarial.
Nuestra compra
Pide precio por tu cuota
Compramos cuotas de pisos, casas, locales, garajes y terrenos en toda España, con fondos propios y sin intermediarios. Entre el 40 % y el 70 % del valor proporcional, al contado en notaría.
Tu oferta por escrito en 48 horas
Sin compromiso, sin exclusividad y sin que los demás copropietarios tengan que firmar. Firma en dos a cuatro semanas con la notaría a nuestro cargo.
Pedir precio por mi cuotaPreguntas frecuentes
Preguntas sobre la venta de cuota indivisa
¿Necesito el permiso de los demás copropietarios para vender mi cuota?
No. El artículo 399 del Código Civil te permite vender tu cuota indivisa sin el consentimiento de los demás. Ellos solo tienen derecho de retracto: quedarse tu parte pagando el mismo precio en nueve días desde que conocen la venta. Si no lo ejercen, el comprador entra en la comunidad.
¿Cuánto tarda la venta de una cuota indivisa?
Con la documentación en regla, entre dos y cuatro semanas desde que aceptas la oferta hasta la firma en notaría. Si la herencia no está inscrita o faltan impuestos por liquidar, el plazo se alarga lo que tarde esa regularización, normalmente de uno a tres meses más.
¿Qué impuestos pago al vender mi cuota?
Como vendedor pagas el IRPF por la ganancia patrimonial, entre el 19 % y el 28 % de la diferencia entre lo que cobras y lo que te costó, y la plusvalía municipal si el suelo ha subido de valor. El ITP, la notaría y el Registro corren por cuenta del comprador, es decir, de nosotros.
¿Qué es el retracto de comuneros y me afecta?
Es el derecho de los demás copropietarios a quedarse la cuota vendida pagando el mismo precio, en nueve días desde que conocen la venta, según los artículos 1522 y 1524 del Código Civil. Al vendedor no le afecta: cobra igual. Solo cambia quién acaba teniendo la cuota.
¿Compráis cuotas de pisos ocupados o con hipoteca?
Sí. Compramos cuotas de inmuebles ocupados por otro copropietario, por un inquilino o incluso por un okupa, y también cuotas con hipoteca pendiente o con embargos. Esas circunstancias bajan el precio dentro de la horquilla del 40 % al 70 %, pero no impiden la venta.
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