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Frutos de la cosa común
Qué son los frutos de la cosa común y cómo se reparten entre copropietarios
Los frutos de la cosa común son las rentas, alquileres y rendimientos que produce un bien compartido, y pertenecen a todos los copropietarios en proporción a su cuota (artículo 393 del Código Civil). Si otro cobra todo, puedes reclamar tu parte. Y si prefieres no pelear por rentas, te compramos tu cuota con oferta por escrito en 48 horas.
Reparto por cuotas explicado
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Definición
Qué son los frutos de la cosa común
Los frutos de la cosa común son todo lo que produce un bien con varios dueños. En un inmueble, casi siempre es el alquiler. También cuentan la cosecha de una finca, la renta de un garaje o la indemnización por una servidumbre.
El artículo 393 del Código Civil fija la regla: el concurso de los partícipes en los beneficios y en las cargas es proporcional a sus cuotas. Es decir, quien tiene el 25 % cobra el 25 % de los frutos y paga el 25 % de los gastos. La regla no admite pactos tácitos: salvo acuerdo escrito, manda la cuota.
El Código Civil distingue frutos naturales, industriales y civiles (artículo 355). Los alquileres son frutos civiles. Por eso se entienden percibidos día a día y se reparten aunque el inquilino pague a uno solo de los copropietarios.
Ejemplo
Cómo se reparten las rentas de un piso compartido: ejemplo con números
Un piso heredado por tres hermanos a partes iguales se alquila por 900 € al mes. Así se reparte en la práctica.
01
Se cobra la renta
El inquilino paga 900 € en la cuenta de uno de los hermanos. Ese dinero no es suyo: es de la comunidad, aunque llegue a su cuenta.
02
Se descuentan los gastos comunes
Comunidad de propietarios, IBI prorrateado y una reparación de la caldera suman, por ejemplo, 300 € ese mes. Quedan 600 € netos.
03
Se aplica la cuota
Cada hermano tiene un tercio, así que a cada uno le corresponden 200 €. Si uno adelantó los gastos, se le reembolsa primero.
04
Se rinden cuentas
Quien gestiona el alquiler debe enseñar extractos, facturas y contrato cuando otro comunero se lo pida. Conviene hacerlo por escrito cada año.
Reclamación
Qué hacer si un copropietario cobra todos los frutos de la cosa común
Es el conflicto más habitual: un hermano alquila el piso de los padres y no reparte nada. Tienes estas vías, de menor a mayor coste.
Requerimiento por burofax. Pide la rendición de cuentas y tu parte de los frutos de la cosa común desde que se cobran. Interrumpe la prescripción.
Reclamación de cantidad. Si no responde, puedes demandar la parte de rentas que te corresponde. La acción prescribe a los cinco años (artículo 1964), así que no dejes pasar el tiempo.
Compensación en la división. Cuando se divida la cosa común, las rentas cobradas de más se descuentan de lo que ese comunero reciba. Hay que acreditarlas con pruebas.
Vender tu cuota. Si no quieres años de reclamaciones, vendes tu parte y cobras ahora. El comprador asume el problema de las rentas pendientes si así se pacta.
Fiscalidad
Cómo tributan los alquileres de un bien compartido
Cada copropietario declara en su IRPF la parte de renta que le corresponde por su cuota, cobre o no cobre. Hacienda imputa los rendimientos del capital inmobiliario según la titularidad, no según quién recibe la transferencia. Por eso un comunero puede acabar pagando impuestos por frutos de la cosa común que nunca ha visto.
Los gastos deducibles (IBI, comunidad, reparaciones, amortización) también se reparten por cuota. Si el piso está vacío, en cambio, cada dueño imputa la renta presunta por su porcentaje. Todo esto es orientativo: la deducción por alquiler de vivienda y algunos límites cambian según el año y tu situación personal.
Comparativa
Frutos de la cosa común frente a términos parecidos
Término
En qué se diferencia
Frutos de la cosa común
Rentas y rendimientos del bien compartido. Se reparten por cuotas (artículo 393) y se pueden reclamar al que los cobra.
Gastos de la cosa común
La otra cara del mismo artículo: IBI, comunidad y reparaciones se pagan también por cuotas. Quien adelanta puede repetir contra los demás.
Compensación por uso exclusivo
No hay alquiler, pero un comunero ocupa el piso entero. Los demás pueden pedir una renta equivalente desde que se la reclaman.
Cuota indivisa
El porcentaje de propiedad de cada dueño. Es la medida con la que se reparten frutos, gastos y el precio de venta.
Salida
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Pedir precio por mi partePreguntas frecuentes
Preguntas sobre los frutos y rentas de la cosa común
¿Puede un copropietario quedarse con todo el alquiler si él gestiona el piso?
No. Gestionar el alquiler no le da derecho a quedarse las rentas. Los frutos de la cosa común pertenecen a todos por cuotas, y quien los cobra debe rendir cuentas y repartir lo que quede tras pagar los gastos comunes.
¿Cuántos años de alquileres atrasados puedo reclamar?
Como regla orientativa, los cinco años anteriores a la reclamación, que es el plazo general de prescripción de las acciones personales. Un burofax interrumpe ese plazo, así que conviene enviarlo cuanto antes y guardar el acuse.
¿Tengo que declarar en el IRPF unas rentas que no he cobrado?
Sí, salvo que puedas acreditar que no eres titular de esa cuota. Hacienda imputa el rendimiento según el porcentaje de propiedad. Después podrás reclamar al comunero que lo cobró, pero la obligación fiscal es tuya.
¿Puedo vender mi cuota aunque el piso esté alquilado y otro cobre la renta?
Sí. El artículo 399 del Código Civil te permite vender tu parte sin consentimiento de los demás. Nosotros compramos cuotas de pisos alquilados y valoramos la situación de las rentas al fijar el precio.
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